ARRENDAMIENTOS - LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO

En el artículo de esta semana trataremos de dar respuesta a una pregunta que los clientes nos formuláis habitualmente en el despacho: ¿Es realmente necesario enviar un burofax y esperar un mes para poder “echar” al un inquilino moroso de un inmueble que me pertenece?

 La respuesta no puede ser un sí o un no rotundos, sino que es, más bien, un “depende”. ¿Y de qué depende? Pues, como en la canción, de según cómo se mire. Fundamentalmente y fuera de bromas, depende de los intereses del cliente y del comportamiento previo del deudor. Veámoslo.

 El objeto de enviar al inquilino deudor un burofaxno es otro que cumplir con lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cual dispone que:

 Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo que este artículo viene a determinar es que el deudor podrá terminar el procedimiento de desahucio si paga al propietario todas las rentas que le debe o las consigna judicialmente.  Ahora bien, esto sólo puede hacerlo si, por un lado, es la primera vez que se le reclama una deuda sobre el arrendamiento del inmueble o sí, por otro, no se le ha requerido de pago previamente, pues el segundo párrafo del citado artículo dispone: ¿Está interesado en estas réplicas de relojes de lujo?

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

  Y esta última es, precisamente, la función que cumple el burofax, la de evitar que el deudor pueda pagar lo que debe y continuar disfrutando del contrato de arrendamiento. Por eso, a los clientes siempre os preguntamos qué es lo que mas os interesa: que el deudor pague y siga disfrutando del arrendamiento con los pagos al día o que, por el contrario, éste pague la deuda y se extinga el contrato. Si a esta pregunta respondéis con la primera de las respuestas, desde DAMNIUM ABOGADOSconsideramos como mejor opción la reclamación judicial, ya que, en nuestra opinión, la demanda es más intimidatoria que el burofax. Si, por el contrario, lo que os interesa es que el inquilino se marche a toda costa, reclamando también la deuda, recomendamos la segunda alternativa; es decir, ser pacientes, enviar el burofax y, si no es atendido, poner la demandapara que, en el caso de consignación de rentas, el procedimiento de lanzamiento no se detenga.

 Como podéis ver, no es necesario requerir al inquilino mediante burofax para poder instar el procedimiento de desahucio. Basta con que el inquilino haya dejado de pagar una mensualidad de renta. Ahora bien, el hecho de enviar un burofax tiene sus efectos procesales, como habéis podido ver.

 Finalmente, un último consejo para los propietarios: Si el inquilino os ha dejado impagada una sola mensualidad no esperéis, acudid a nosotros, con el fin de poner “en marcha la maquinaria” lo antes posible. El procedimiento de desahucio es lento y, cuanto antes se empiece con él mejor. Para negociar, siempre hay tiempo.